El denominador ausente
Toda cifra de "beneficiados" solo cobra sentido frente a la magnitud del problema que pretende resolver. La estimación más citada del déficit habitacional salvadoreño —la de CASALCO— lo ubica entre 400,000 y 500,000 viviendas.
El denominador ausente
Una lectura crítica de las cifras del Fondo Social para la Vivienda
con base en las Memorias de Labores del FSV (2016–2025)
Por José Raúl Dubón
El Fondo Social para la Vivienda (FSV) comunica que durante la gestión actual se ha beneficiado a más de 49,000 familias, con una escrituración superior a US$1,164 millones. Los números son grandes, están bien sumados y, hasta donde puede verificarse, probablemente reales. El problema no es la aritmética. Es todo lo que esas cifras necesitan callar para sonar como una hazaña. Lo que sigue muestra cómo un dato correcto puede sostener una narrativa engañosa cuando se comunica sin su denominador. A diferencia de la primera versión de este análisis, los datos que sostienen los argumentos provienen íntegramente de las Memorias de Labores del FSV (2020 a 2025) y del anexo de Estadísticas Institucionales que cada una incluye, con la serie histórica desde 2016.
1. El denominador que el propio Estado decidió no mostrar
Toda cifra de "beneficiados" solo cobra sentido frente a la magnitud del problema que pretende resolver. La estimación más citada del déficit habitacional salvadoreño —la de CASALCO— lo ubica entre 400,000 y 500,000 viviendas. No es un dato menor que esa cifra provenga de una gremial privada y no del Estado, porque el Estado tiene el número: el VII Censo de Población y Vivienda de 2024 contabilizó 6.6 millones de viviendas particulares, pero la cifra actualizada de déficit nunca se divulgó. Cuando no se dice el tamaño del problema, cualquier avance parece grande.
2. La serie anual dice lo contrario de "histórico"
La siguiente tabla reproduce las Estadísticas Institucionales del FSV, tal como aparecen en los anexos de sus Memorias de Labores. La columna de mora proviene de la sección "Reducción del Índice de Mora" de cada año.
Tabla 1. Créditos escriturados y vivienda nueva, 2016–2025 (fuente: Memorias de Labores FSV)
| Año | Créditos | Monto ($M) | Viv. Nueva # | Viv. Nueva $M | Mora | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2016 | 5,941 | $115.37 | 1,546 | $47.80 | — | | 2017 | 5,713 | $97.18 | 1,177 | $31.27 | — | | 2018 | 5,189 | $87.84 | 649 | $20.60 | — | | 2019 | 6,366 | $115.83 | 865 | $29.39 | ~4.21% | | 2020 | 4,925 | $97.42 | 866 | $34.27 | 5.26% | | 2021 | 7,503 | $160.96 | 2,082 | $70.78 | 3.09% | | 2022 | 7,926 | $177.97 | 2,162 | $74.00 | 2.95% | | 2023 | 8,325 | $183.43 | 2,188 | $75.40 | 2.37% | | 2024 | 6,321 | $164.63 | 1,960 | $76.48 | 1.93% | | 2025 | 6,155 | $194.86 | 2,542 | $103.79 | 1.80% |
Fuente: Estadísticas Institucionales, Memorias de Labores del FSV 2020–2025. Los años 2016–2019 provienen de la serie incluida en la Memoria 2022. La mora de 2019 (~4.21%) corresponde al gráfico de tendencia publicado en la Memoria 2024.
Lo que la tabla muestra es normalidad, no ruptura. El promedio anual pre-Bukele (2016–2018) fue de 5,614 créditos/año. El promedio 2020–2025 —seis años completos de gestión— es de 6,859. Un 22% más, no un salto "histórico". El año pico fue 2023 (8,325), seguido de un descenso sostenido: 6,321 en 2024 y 6,155 en 2025 —este último por debajo del 2019 (6,366). El ritmo actual es el más bajo de la serie desde 2020.
El monto en dólares sí crece, pero eso no refleja más viviendas sino viviendas más caras. El crédito promedio pasó de $19,420 en 2016 a $31,659 en 2025. Celebrar dólares acumulados sin reportar unidades por año es medir el síntoma —la inflación del precio de la vivienda— como si fuera un logro.
3. Lo que las líneas de crédito revelan
El FSV clasifica sus créditos en cuatro líneas: Vivienda Nueva, Vivienda Usada, "Vivienda FSV" (activos extraordinarios —viviendas recuperadas por mora y recolocadas—) y Otras Líneas. Solo la primera agrega unidades al parque habitacional.
Tabla 2. Créditos por línea financiera, 2019–2025 (fuente: sección "Resultados generales", Memorias de Labores FSV)
| Año | Viv. Nueva | Viv. Usada | Viv. FSV (AE) | Otras | Total | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2019 | 865 | 4,290 | 640 | 571 | 6,366 | | 2020 | 866 | 2,543 | 1,220 | 296 | 4,925 | | 2021 | 2,082 | 3,798 | 1,231 | 392 | 7,503 | | 2022 | 2,162 | 4,109 | 1,235 | 420 | 7,926 | | 2023 | 2,188 | 2,954 | 2,698 | 485 | 8,325 | | 2024 | 1,960 | 2,496 | 1,375 | 490 | 6,321 | | 2025 | 2,542 | 2,509 | 648 | 456 | 6,155 |
Tres hallazgos saltan de la tabla:
Primero: la vivienda nueva se estabilizó en la franja de 1,960–2,542 unidades anuales desde 2021. Es una mejora real frente al mínimo de 649 unidades de 2018. Pero contra el déficit de 400,000–500,000 unidades, 2,500 casas nuevas al año tomarían entre 160 y 200 años en cerrarlo —sin contar los hogares que se forman cada año—.
Segundo: la línea de "Vivienda FSV" (activos extraordinarios) tuvo un pico de 2,698 créditos en 2023 —más del doble que 2022—, para luego caer a 648 en 2025. Recordemos qué son: viviendas que el FSV adjudicó por mora y que luego revende. El pico de 2023 corresponde a la liquidación acelerada del inventario de casas perdidas por familias que no pudieron pagar, muchas de ellas durante y después de la pandemia (la mora alcanzó 5.26% en 2020). Presentar la reventa de esas casas como "logro" es el punto ciego más serio del mensaje oficial.
Tercero: la vivienda usada —compra de casas existentes, que no suma al stock— representó entre el 35% y el 67% de los créditos totales cada año. En 2019 fueron 4,290 de 6,366 (67%). En 2025 fueron 2,509 de 6,155 (41%). La mayoría del financiamiento FSV no genera nueva oferta; rota la existente.
4. ¿A quién le llega?
Las Memorias desglosan los créditos por tramo de ingreso del solicitante, medido en salarios mínimos ($365/mes para Comercio y Servicios desde 2022).
Tabla 3. Distribución de créditos por ingreso del solicitante (fuente: Memorias de Labores FSV)
| Año | Hasta 2.5 SM | 2.5 a 4 SM | Más de 4 SM | | --- | --- | --- | --- | | 2020 | 69.2% (3,406) | 16.9% (836) | 13.9% (683) | | 2021 | 68.1% (5,109) | 19.5% (1,465) | 12.4% (929) | | 2022 | 72.1% (5,716) | 17.3% (1,370) | 10.6% (840) | | 2024 | 60.4% (3,820) | 21.3% (1,344) | 18.3% (1,157) | | 2025 | 54.0% (3,323) | 26.3% (1,619) | 19.7% (1,213) |
La tendencia es inequívoca: la participación de los solicitantes con ingresos más bajos (hasta 2.5 salarios mínimos) cayó del 72.1% en 2022 al 54.0% en 2025, mientras que los de más de 4 salarios mínimos pasaron del 10.6% al 19.7%. El FSV está atendiendo, año con año, a un segmento de ingreso más alto. El carácter "social" de la cartera se está erosionando.
Y hay una exclusión más profunda que la tabla no captura: para acceder a cualquiera de estos créditos se requiere ser trabajador formal con cotizaciones al sistema de pensiones (o independiente con ingresos demostrables). En un país donde la informalidad es mayoritaria, el producto exige justo lo que la base de la pirámide no tiene. La "vivienda de interés social" del FSV, por diseño, no llega a quienes más la necesitan.
5. La concentración geográfica
El desglose por departamento de la Memoria 2022 es revelador: de 7,926 créditos, 3,927 fueron a San Salvador y 2,766 a La Libertad. Juntos suman 6,693, el 84.4% del total. Departamentos como Chalatenango (16 créditos), Cuscatlán (10), San Vicente (3) y La Unión (1) son estadísticamente inexistentes. En 2024 la distribución mejoró —Zona Central bajó al 60.5%, Occidental subió al 21.9%, Oriental al 17.7%—, pero la concentración metropolitana sigue siendo el patrón dominante del período.
6. La mora: la otra cara del logro
La reducción de la mora de 5.26% (2020) a 1.80% (2025) es real y significativa. Pero el mecanismo importa tanto como el resultado. La Memoria 2022 reporta que en ese año se "sanearon" 3,720 préstamos por US$58.26 millones mediante traslado a cuentas de orden —es decir, se sacaron del balance—. El saneamiento contable reduce la mora mecánicamente sin que la familia haya dejado de perder su casa. Y son esas casas las que después aparecen como "activos extraordinarios" listos para colocar. El circuito es: crédito con cero prima → mora → adjudicación → activo extraordinario → venta como logro. Cada eslabón es legal; la ironía es que se celebren todos a la vez.
7. Lo que sí mejora
Un análisis crítico honesto no se queda solo con lo negativo. Tres mejoras son verificables en las Memorias:
La vivienda nueva se recuperó genuinamente de su mínimo de 649 unidades (2018) a una franja estable de ~2,000–2,500. Triplicó el piso, aunque sigue lejos de mover el déficit.
La mora bajó de verdad, incluso descontando el saneamiento contable. La gestión de cobranza y las condiciones de seguridad —que hacen viables inmuebles antes inaccesibles— contribuyeron.
La participación de mujeres como deudoras principales se mantuvo consistentemente por encima del 51% en todo el período, con picos del 53.7% (2022). Las líneas con mayor participación femenina son Vivienda FSV (hasta 60.4%) y Vivienda Usada (~56%).
8. Cierre
Las cifras del FSV son aritméticamente correctas y probablemente verdaderas. Lo que falla es el encuadre. El mensaje convierte la operación rutinaria de una financiera de 1973 en gesta; esconde que el ritmo de créditos de 2025 (6,155) es menor que el de 2019 (6,366); celebra dólares acumulados que reflejan el encarecimiento de la vivienda más que su expansión; y llama "beneficio" a lo que es deuda —subsidiada, pero deuda—.
La discusión pública sobre vivienda mejoraría con tres cosas que hoy se omiten: publicar la cifra de déficit del Censo 2024, reportar la serie anual de créditos por línea en cada comunicado (no solo el acumulado), y mostrar la distribución por ingreso y territorio para que la etiqueta "interés social" tenga contenido verificable. Todo eso está en las Memorias de Labores; solo falta que llegue al titular.
Nota sobre fuentes y método
Fuente primaria. Todas las cifras de créditos, montos, distribución por línea financiera, ingreso del solicitante, zona geográfica, departamento, mora, y estados financieros provienen de las Memorias de Labores del Fondo Social para la Vivienda, publicadas en portal.fsv.gob.sv. Se utilizaron las memorias de los años 2020 a 2025, cada una de las cuales incluye un anexo de Estadísticas Institucionales con la serie histórica. Los datos de 2016–2018 provienen de la serie incluida en la Memoria 2022. Las memorias son documentos oficiales auditados por Velásquez Granados y Cía., con opinión favorable.
Déficit habitacional. El rango de 400,000 a 500,000 unidades es la estimación de CASALCO (Cámara Salvadoreña de la Construcción), la referencia más citada en 2024–2026. El Censo 2024 del BCR reportó 6.6 millones de viviendas particulares pero no publicó una cifra de déficit.
Cálculos derivados. Los promedios anuales (5,614 para 2016–2018; 6,859 para 2020–2025), los porcentajes de distribución no reportados directamente, el crédito promedio ($19,420 en 2016; $31,659 en 2025), y el tiempo teórico para cerrar el déficit son cálculos del autor sobre los datos de las Memorias. La mora de 2019 (~4.21%) se lee del gráfico de tendencia publicado en la Memoria 2024, no de un valor explícito.
Interpretación. El análisis, las inferencias sobre el encuadre comunicacional y las valoraciones son responsabilidad del autor y constituyen opinión argumentada, distinta de los datos citados.