derecho a la vivienda en el salvador
Los dos artículos anteriores de esta serie documentaron cómo el proceso de revitalización del Centro Histórico de San Salvador reorganiza territorialmente la desigualdad urbana, y cómo el discurso dominante culpa a los sectores populares de las condiciones que el propio sistema produce.
Una Deuda de Siglos
El Estado Salvadoreño y el Derecho a la Vivienda que Nunca Llegó
Artículo de análisis histórico-sociológico urbano
Resumen
Los dos artículos anteriores de esta serie documentaron cómo el proceso de revitalización del Centro Histórico de San Salvador reorganiza territorialmente la desigualdad urbana, y cómo el discurso dominante culpa a los sectores populares de las condiciones que el propio sistema produce. Este tercer texto escala el argumento hacia su raíz estructural: la crisis habitacional que padecen los sectores de menores ingresos en El Salvador no es reciente ni accidental. Es el resultado acumulado de más de un siglo de ausencia sistemática del Estado en materia de vivienda popular, combinada con la ausencia de mecanismos que frenen la especulación inmobiliaria. Los mesones que hoy persisten en los márgenes del Centro Histórico tienen su origen en el siglo XVIII. El déficit habitacional que hoy supera las 360.000 viviendas tiene raíces en decisiones políticas —y en la ausencia deliberada de ellas— que atraviesan gobiernos militares, democracias restringidas, acuerdos de paz y administraciones de todos los colores. El argumento de este artículo es que la vivienda en El Salvador nunca fue tratada como un derecho. Fue tratada, consistentemente, como una mercancía. Y esa decisión —tomada una y otra vez a lo largo de la historia— es la condición de posibilidad de todo lo demás.
Palabras clave: derecho a la vivienda, déficit habitacional, mesones, IVU, FONAVIPO, especulación inmobiliaria, historia urbana, vivienda social, El Salvador.
Introducción: el presente tiene historia larga
Existe una tentación analítica frecuente cuando se estudian los problemas urbanos contemporáneos: tratarlos como si hubieran comenzado con la última administración. Como si el déficit habitacional fuera consecuencia de las políticas de los últimos cinco años, o como si los mesones hacinados del centro de San Salvador fueran una novedad producida por la gentrificación reciente. Esta tentación tiene una función política —permite distribuir culpas de manera cómoda— pero tiene un costo analítico alto: impide comprender la profundidad real del problema.
La crisis habitacional salvadoreña no tiene cinco años. No tiene diez. Tiene, en sus raíces estructurales, más de un siglo. Y lo que las transformaciones urbanas actuales están haciendo no es crear una crisis nueva, sino exacerbar y hacer más visible una crisis antigua, cuya permanencia ha sido posible precisamente porque el Estado nunca decidió resolverla de manera integral.
La escala de este argumento es importante en relación con los artículos anteriores de esta serie. El primero mostró que la gentrificación reorganiza espacialmente la desigualdad. El segundo mostró que el discurso culpabiliza a quienes la padecen. Este tercero muestra que esa desigualdad tiene raíces estructurales que preceden en mucho a cualquier proceso particular de renovación urbana, y que el Estado —más que ausente— ha sido históricamente cómplice activo de la especulación que excluye.
I. Los mesones: cuando la iniciativa privada llenó el vacío del Estado
Para entender el presente, hay que comenzar con una imagen del pasado que resulta inquietantemente familiar.
Desde finales del siglo XVIII, cuando los primeros trabajadores urbanos comenzaron a emigrar desde el interior del país hacia San Salvador en busca de empleo, la oferta de vivienda para los sectores de bajos ingresos estaba 'prácticamente abandonada por el Estado'. Fue entonces cuando la iniciativa privada suplió esa demanda 'por medio de soluciones prácticas como los mesones': casas antiguas subdivididas en piezas pequeñas de alquiler, con servicios sanitarios compartidos, sin privacidad, sin ventilación adecuada, con densidades habitacionales que la arquitectura llamaría hacinamiento y que los propios habitantes, por ser la única alternativa disponible, tendían a normalizar (Revistas UES, 2024; Herrera Morán y Martín-Baró, 1981).
Los mesones no eran una curiosidad pintoresca. Eran —y son— la solución de mercado al problema que el Estado no quiso resolver. Los rotativos de mediados del siglo XX denunciaban las condiciones de insalubridad con regularidad, sin que esa denuncia se tradujera en política pública sostenida (Revistas UES, 2024). La indignación era expresada; la solución, postergada indefinidamente.
La investigadora Claudia Blanco, directora ejecutiva de FUNDASAL, la organización no gubernamental con mayor trayectoria en vivienda popular en el país, lo sintetiza con claridad: 'No ha habido cambios significativos en casi dos décadas en cuanto a la posibilidad de acceder a una vivienda, especialmente para las personas de bajos recursos' (El Salvador.com, 2025). La frase describe el presente, pero podría describir igualmente el pasado. Es la continuidad lo que define el fenómeno, no la coyuntura.
II. El IVU y el sueño truncado: cuando el Estado intentó sin comprometerse del todo
En 1950, en el contexto de los gobiernos militares que dirigieron al país durante gran parte del siglo XX, fue creado el Instituto de Vivienda Urbana (IVU). La creación de esta institución representó el primer reconocimiento formal por parte del Estado salvadoreño de que la provisión de vivienda para los sectores de menores ingresos no podía dejarse exclusivamente en manos del mercado. El IVU tenía facultades amplias: podía expropiar terrenos, construir proyectos habitacionales y otorgar créditos blandos. En los años cincuenta desarrolló proyectos de edificios multifamiliares en altura y colonias orientadas a grupos de ingresos medios y medios bajos (UTEC, s.f.; Revista Realidad UCA, 2017).
El problema es que el IVU nunca tuvo la escala suficiente para atender la dimensión real del déficit. Sus proyectos llegaban fundamentalmente a los trabajadores formales del Estado, mientras que los sectores más vulnerables seguían sin opciones. El IVU tampoco resolvió el problema de fondo: la ausencia de regulación del suelo urbano, que permitía a los propietarios privados mantener terrenos ociosos esperando la valorización, y la falta de instrumentos que desincentivaran la especulación (UTEC, s.f.).
Esta tensión entre el alcance limitado de la política pública y la dimensión real del problema habitacional se agudizó con el crecimiento demográfico y los desastres naturales: los terremotos de 1965 y 1986, el Huracán Mitch en 1998, la tormenta Stan en 2005, la tormenta Ida en 2009 y la depresión tropical 12-E en 2011 añadieron nuevas emergencias sobre déficits ya acumulados (FUNDASAL, 2016). El país fue construyendo, desastre por desastre, una deuda habitacional que ninguna administración abordó con la integralidad y los recursos que requería. Pero el golpe más profundo no lo dieron los desastres naturales. Lo dio la guerra.
III. La guerra que el Estado nunca resolvió: el gran desplazamiento sin retorno
El conflicto armado de 1979 a 1992 produjo el desplazamiento interno más masivo en la historia del país. Cientos de miles de personas abandonaron sus comunidades rurales y se trasladaron hacia las ciudades, fundamentalmente hacia el Área Metropolitana de San Salvador. Este flujo migratorio de emergencia no fue acompañado de ninguna política habitacional de escala. Las familias desplazadas construyeron como pudieron, donde pudieron: en quebradas con riesgo de deslizamiento, en terrenos sin titularidad legal en la periferia metropolitana, en los intersticios que la ciudad formal dejaba sin cubrir.
Los Acuerdos de Paz de 1992, que pusieron fin al conflicto armado, no incluyeron ningún programa habitacional serio para la población desplazada. La reconstrucción de posguerra se concentró en infraestructura vial y en la recuperación económica orientada hacia la inversión y las exportaciones; la vivienda popular quedó, una vez más, fuera del centro de la agenda.
La posguerra fue la oportunidad histórica para implementar una política de desarrollo urbano inclusivo que incorporara a los sectores desplazados a la ciudad formal: con regularización de la tenencia, con inversión en infraestructura básica, con programas de vivienda popular de alcance masivo. Esa oportunidad fue desaprovechada. Y lo que se instaló en su lugar fue el modelo neoliberal de provisión habitacional: la retirada del Estado y la entrega del mercado de la vivienda al sector privado como su principal regulador.
IV. La 'bancarización' del FSV: cuando el crédito se convirtió en filtro de clase
Durante los años noventa, en el contexto de las reformas estructurales de ajuste, el sistema de financiamiento habitacional en El Salvador fue objeto de una transformación que sus defensores llamaron 'modernización' y que sus críticos denominaron, con mayor precisión, 'bancarización'. El Fondo Social para la Vivienda (FSV), creado para facilitar el acceso al crédito habitacional de los sectores de menores ingresos, fue reformado siguiendo una lógica de mercado: sus criterios de elegibilidad y tasas de interés se aproximaron progresivamente a los del sistema bancario privado.
El resultado fue predecible: quienes más necesitaban el crédito habitacional quedaron sistemáticamente excluidos. Las dos terceras partes de la población que viven con menos de dos salarios mínimos al mes y trabajan en el sector informal 'no serán nunca sujetas de crédito para comprar vivienda bajo los parámetros de riesgo del sistema financiero' (HispanicLA, 2024). Este diagnóstico no describe una disfunción del sistema: describe su funcionamiento exactamente como fue diseñado. El crédito habitacional no es una vía de inclusión. Es, en la práctica, un filtro de clase que reproduce la exclusión de los mismos sectores que dice atender.
El techo máximo del FSV fue ampliado hasta USD 150.000 para compra de vivienda en altura —un monto que corresponde a segmentos medios y medios altos del mercado— mientras que los programas específicos para los sectores de menores ingresos, canalizados a través de FONAVIPO, tienen un techo máximo de USD 26.150 con una tasa anual del 10,25% y una prima del 5% (Infobae, 2026). Y durante el período junio 2024 a mayo 2025, con todo el aparato institucional funcionando, se otorgaron apenas 4.687 créditos bajo el techo de viviendas de interés social en todo el país (Infobae, 2026). En un contexto de déficit de 360.000 viviendas, esa cifra representa menos del 1,3% de la brecha.
V. El número que lo dice todo: 0,12%
En el análisis de las políticas públicas existe un principio elemental: los presupuestos son declaraciones de prioridades. Lo que un Estado financia revela qué considera importante, independientemente de lo que digan sus discursos y sus planes estratégicos.
Con ese principio en mente, un solo dato basta para comprender la posición real del Estado salvadoreño frente al derecho a la vivienda: el presupuesto del Ministerio de Vivienda para 2025 es de USD 11,2 millones, equivalente al 0,12% del presupuesto estatal total (Infobae, 2026). El Estado salvadoreño destina doce centavos de cada cien dólares de su presupuesto a la política habitacional de un país con un déficit de 360.000 viviendas, donde el 38,1% de la población vive en hacinamiento y donde en algunas zonas como Ahuachapán Centro el 54% de los hogares tienen tres o más personas por dormitorio (El Salvador.com, 2025; FUNDASAL, 2024).
Para dimensionar ese número: el 0,12% del presupuesto estatal es una cifra inferior a la que muchos países latinoamericanos destinan a un solo programa de vivienda social. Brasil, Colombia, México y Uruguay han implementado programas habitacionales que representaban entre el 2% y el 5% de sus presupuestos nacionales. El Salvador no llega al 0,2%. La vivienda popular no recibe 0,12% porque no haya dinero. Recibe 0,12% porque no es una prioridad. Esa es una decisión política, y tiene consecuencias que recaen sobre los sectores de menores ingresos.
VI. La especulación sin freno: lo que nadie quiere tocar
Si el Estado no financia la vivienda popular, al menos podría regular el mercado de suelo para impedir que la especulación expulse a los sectores vulnerables. Aquí también, la historia es reveladora.
El Salvador no tiene impuesto predial. Esta ausencia no es una peculiaridad técnica irrelevante: es una de las causas estructurales más importantes de la especulación inmobiliaria. En todos los países con mercados de suelo mínimamente regulados, el impuesto predial cumple una función doble: genera recursos fiscales y desincentiva la retención especulativa de suelo urbanizable. Sin ese impuesto, los propietarios pueden mantener terrenos ociosos indefinidamente y sin ningún costo, esperando la valorización.
El resultado, documentado con precisión para el caso del AMSS, es que extensas superficies de suelo urbanizable permanecen ociosas en manos de cuatro grandes desarrolladores inmobiliarios (Grupo Roble, Urbánica, Agrisal y Bolívar), esperando el momento estratégico para ser ejecutadas. Esta concentración del mercado inmobiliario 'de facto excluye a buen número de constructores medianos y pequeños de participar' y, por extensión, excluye definitivamente del mercado formal a los sectores de menores ingresos (HispanicLA, 2024).
La Política Nacional de Vivienda y Hábitat, aprobada en 2015, identificaba con claridad estos problemas y proponía instrumentos para comenzar a abordarlos: captura de plusvalías urbanas, regulación del mercado de suelo, programas de alquiler social. Pero 'en ninguna acción del actual Gobierno se evidencia interés en dar seguimiento a la Política Nacional de Vivienda y Hábitat' (Noticias UCA, 2024). El documento existe, fue aprobado con consulta técnica amplia, y duerme en un cajón. Mientras tanto, el Ministerio de Vivienda ha participado en desalojos de asentamientos para facilitar proyectos habitacionales privados y proyectos turísticos en el área costera (Noticias UCA, 2024). El organismo creado para garantizar el derecho constitucional a la vivienda termina operando, en la práctica, como facilitador del capital inmobiliario privado.
VII. El mesón como espejo: lo que no ha cambiado en cien años
Volvamos al mesón. No como metáfora, sino como indicador empírico de la profundidad del problema.
Según el estudio de FUNDASAL de 2024 sobre condiciones de habitabilidad, Centroamérica tiene un déficit habitacional del 53%: 5,3 de cada 10 hogares presentan alguna carencia en infraestructura (El Salvador.com, 2025). En El Salvador específicamente, el número de familias que viven en mesones no solo no ha disminuido: en términos absolutos ha aumentado. 'En 17 años, los salvadoreños no han mejorado su nivel de vida y han tenido que seguir recurriendo a los mesones como una solución a la falta de vivienda digna, a pesar de que estos representan una de las formas de vida más precarias del país' (El Salvador.com, 2025).
Lo que ha cambiado en el período más reciente es que incluso esa solución precaria se está volviendo más cara. La presión especulativa que genera la revitalización del centro histórico no respeta ni siquiera los mercados habitacionales más humildes. El encarecimiento de los alquileres alcanza a las piezas de mesón, a las habitaciones de 'pupilaje' en colonias de clase media baja, a los cuartos en las periferias hacia donde se desplazan quienes no pueden sostenerse en el centro. No hay rincón del mercado popular que esté protegido de esa presión.
VIII. La trampa del crédito y la fantasía del ahorro
Frente a este panorama, el discurso oficial suele ofrecer dos soluciones. La primera es el crédito: que las familias accedan al sistema financiero y financien su vivienda mediante préstamos. La segunda es el ahorro: que las familias ahorren disciplinadamente durante años hasta reunir el capital necesario para una prima o para la vivienda completa.
Ambas soluciones tienen una virtud: son sencillas de enunciar en un discurso público. Y ambas tienen el mismo problema fundamental: ignoran completamente la economía real de los hogares salvadoreños de menores ingresos.
El crédito es un filtro de exclusión: dos terceras partes de la población no califican. Pero incluso para quienes califican, el encarecimiento del suelo ha sido tan acelerado que 'la especulación inmobiliaria convirtió incluso las zonas más alejadas en territorios inaccesibles para un trabajador promedio' (El Independiente, 2026). La generación actual 'no heredó estabilidad. Heredó precios inflados. Y cuando sí existe una propiedad familiar, normalmente debe dividirse entre varios hijos. El resultado no es una solución habitacional, sino pequeñas fracciones económicas que apenas alcanzan para pagar una prima… de una deuda eterna' (El Independiente, 2026).
El ahorro es aún más quimérico. Para una familia que destina la totalidad o casi la totalidad de sus ingresos a alimentación, transporte, educación y alquiler, la posibilidad de ahorrar para una prima habitacional durante diez o quince años no es un reto de disciplina financiera: es matemáticamente imposible. Las 'declaraciones que romatizan el ahorro imposible o la herencia inexistente constituyen una preocupante desconexión de los gobernantes con el día a día de la ciudadanía' (El Independiente, 2026). La vivienda no puede ser resuelta individualmente por quienes el sistema ha excluido colectivamente. Es una responsabilidad colectiva que corresponde al Estado.
IX. Lo que otros países hicieron y El Salvador no
La ausencia de política habitacional salvadoreña no puede naturalizarse apelando a que los países pobres no pueden hacer más. Existen experiencias latinoamericanas con niveles de desarrollo similares o inferiores que muestran qué es posible cuando existe voluntad política.
Uruguay construyó desde los años sesenta un sistema de cooperativas de vivienda por ayuda mutua (FUCVAM) que permitió a trabajadores de bajos ingresos acceder a viviendas dignas mediante el trabajo colectivo organizado, con financiamiento del Estado y sin fines de lucro. El modelo fue exportado a varios países latinoamericanos, incluido El Salvador, donde FUNDASAL ha promovido experiencias de cooperativismo habitacional que han demostrado su viabilidad. Pero esas experiencias han permanecido como iniciativas aisladas, sin que el Estado las escalara a política nacional (FUCVAM, s.f.).
Colombia incorporó la captura de plusvalías urbanas a su legislación en 1997 —el cobro de una contribución a los propietarios de suelo que se benefician de la valorización generada por inversiones públicas— y ha financiado con ello infraestructura urbana y vivienda popular en varias ciudades. México desarrolló mediante el INFONAVIT un sistema de escala que, con todas sus limitaciones, permitió a millones de trabajadores formales acceder a vivienda propia. El Salvador no tiene ningún equivalente en funcionamiento real. Cuando los estados deciden que la vivienda es un derecho —no retóricamente, sino presupuestariamente— construyen instrumentos para garantizarlo. El Salvador no ha tenido esa decisión de manera sostenida en ningún período de su historia moderna.
X. El derecho que existe en el papel y no en la realidad
La Constitución de la República de El Salvador declara, en su artículo 119, que 'se declara de interés social la construcción de viviendas'. El artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos establece el derecho a un nivel de vida adecuado que incluya la vivienda. La Observación General No. 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas define la 'vivienda adecuada' como aquella que incluye seguridad jurídica de la tenencia, gastos soportables, habitabilidad, accesibilidad y ubicación que permita el acceso al empleo y a los servicios sociales (CEPAL/Plataforma Urbana, s.f.).
Medido contra cualquiera de estos estándares, el Estado salvadoreño está en situación de incumplimiento. El 38,1% de hacinamiento, el déficit de 360.000 viviendas, los mesones en cifras récord, la informalidad de la tenencia, el presupuesto de 0,12% del gasto público para la cartera de vivienda: estos no son indicadores de un Estado que está haciendo lo que puede. Son indicadores de un Estado que ha decidido, sistemáticamente, que la vivienda de los más pobres no es su responsabilidad.
La distancia entre el derecho declarado y el derecho efectivo es, en el análisis sociológico, una de las formas más potentes de desigualdad: la que opera no mediante la negación formal del derecho, sino mediante la ausencia de las condiciones materiales que permitirían ejercerlo. El salvadoreño de bajos ingresos tiene, en teoría, el mismo derecho constitucional a la vivienda que el empresario de Escalón. En la práctica, ese derecho vale exactamente lo que el mercado inmobiliario decide que vale.
Conclusión: no es una deuda técnica, es una deuda política
El argumento de este artículo puede resumirse en una ecuación histórica: un Estado que durante más de cien años no garantizó la vivienda como derecho + un mercado de suelo sin regulación efectiva + un sistema financiero que excluye a dos terceras partes de la población + desastres naturales y conflicto armado sin reconstrucción habitacional integral = la crisis que existe hoy, y que la gentrificación del centro histórico está agudizando sin haberla creado.
Esto importa porque cambia la naturaleza del diagnóstico. Si la crisis habitacional fuera reciente, podría atribuirse a un gobierno específico, a una coyuntura particular, a una mala decisión puntual. Pero si tiene más de cien años, si atraviesa regímenes militares y democráticos, si sobrevivió a la guerra civil, a los acuerdos de paz y a todos los cambios de gobierno: entonces la explicación no puede ser coyuntural. La explicación es estructural: la vivienda en El Salvador fue decidida, una y otra vez por actores con poder político y económico, como una mercancía en lugar de un derecho.
Resolver esta deuda requiere más que un programa de escrituras o un proyecto de vivienda social. Requiere, en primer lugar, reconocer que es una deuda política —con sujetos específicos que la padecen— y no una limitación técnica neutral. Requiere un presupuesto habitacional proporcional a la dimensión del problema. Requiere un impuesto predial que desincentive la especulación y financie la política habitacional. Requiere un sistema de crédito reformado que incluya, no que filtre, a los sectores de bajos ingresos. Requiere la implementación efectiva de la Política Nacional de Vivienda y Hábitat que ya existe y nadie aplica.
Mientras esa decisión no llegue, los mesones seguirán llenos. Y la ciudad seguirá siendo, para los más pobres, un territorio en el que se trabaja pero no se vive con dignidad.
Referencias
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El Salvador.com. (2025, 23 de febrero). Mesones, el hogar de miles de salvadoreños, con cifras récord. https://www.elsalvador.com/h-noticias/h-nacional/mesones-el-hogar-de-miles-salvadorenos-con-cifras-record/1202150/2025/
Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales [FLACSO] y PNUD. (2010). Mapa de pobreza urbana y exclusión social El Salvador. Vols. 1 y 2. PNUD El Salvador.
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Herrera Morán, A. y Martín-Baró, I. (1981). Ley y orden en la vida del mesón. Revista de Estudios Centroamericanos ECA.
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Noticias UCA. (2024, 28 de junio). Déficit habitacional nacional: estado de la cuestión. Universidad Centroamericana José Simeón Cañas. https://noticias.uca.edu.sv/noticia/deficit-habitacional-nacional-estado-de-la-cuestion
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Revista La Universidad / Revistas UES. (2024). Insalubridad y hacinamiento en mesones: El Salvador 1917-1965. https://revistas.ues.edu.sv/index.php/launiversidad/article/view/3272
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Universidad de El Salvador. (2022). Déficit habitacional: condiciones habitacionales de las familias en El Salvador. https://repositorio.ues.edu.sv/items/1e878c3b-4456-49f6-abd2-2d24bf7659a6
Este es el tercer artículo de la serie sobre urbanismo, desigualdad y derecho a la ciudad en El Salvador. El primero analiza la gentrificación del Centro Histórico como acumulación por desposesión. El segundo desmonta el discurso que criminaliza el comercio informal. Este tercero examina la raíz histórica de la crisis habitacional como condición estructural de todo lo anterior.